Harga Properti Murah Kok Pembeli Masih Sepi?

Pengamat menilai kondisi pasar properti Indonesia saat ini belum sepenuhnya pulih meski pemerintah menggelontorkan insentif pajak.

Kepala Departemen Riset Colliers Indonesia Ferry Salanto mengungkapkan pasar hunian saat ini dalam posisi buyer's market artinya kondisi di mana posisi tawar pembeli lebih kuat dibandingkan penjual. 

Sementara, kondisi pembeli saat ini tidak optimal untuk menggeber penjualan properti. Pasalnya, daya beli masyarakat masih lemah dan pembeli masih cenderung menahan diri di tengah ketidakpastian ekonomi.

"Kondisi ini (buyer's market) ditandai oleh pasokan yang relatif banyak, sementara permintaan masih selektif dan belum sepenuhnya pulih. Posisi tawar pembeli menjadi lebih kuat dibandingkan penjual," kata Ferry kepada CNNIndonesia.com, Jumat (16/1).

Kendati demikian, ia menyampaikan kondisi ini tidak merata di semua segmen. Kondisi buyer's market, menurut Ferry, lebih terasa pada segmen hunian menengah ke atas dan properti sekunder di kota-kota besar.

Untuk hunian menengah ke bawah di lokasi yang sudah berkembang, siap huni, dan dekat dengan pusat aktivitas, pergerakan pasar masih relatif ada karena didorong oleh kebutuhan riil. 

Melihat hal itu, Ferry menyarankan konsumen untuk mempertimbangkan beberapa hal sebelum menjual properti. Diantaranya, tujuan penjualan, kondisi pasar, suku bunga dan akses kredit, serta ekspektasi harga pasar.

"Jawabannya tidak selalu sama untuk semua orang, karena tergantung pada tujuan pemilik dan kondisi spesifik propertinya," ujarnya.

Lebih lanjut, ia menerangkan strategi paling realistis bagi penjual di tengah permintaan yang masih lemah adalah menyesuaikan harga dengan realitas pasar, bukan harga harapan.

"Penurunan harga perlu berbasis pada transaksi riil di sekitar lokasi, bukan sekadar membandingkan harga penawaran. Banyak properti tidak laku bukan karena mahal, tetapi karena tidak kompetitif dibandingkan alternatif lain," katanya.

Strategi lainnya dengan menawarkan skema yang memudahkan pembeli, seperti diskon tambahan untuk pembayaran cepat, bantuan biaya KPR atau pajak, atau fleksibilitas waktu serah terima.

"Penjual yang bersedia menawarkan skema yang memudahkan pembeli cenderung lebih cepat mendapatkan deal dibandingkan yang hanya mengandalkan potongan harga nominal," ujar Ferry.

Adapun ke depan penjual properti dapat mengatur waktu jual, terlebih saat fase buyer's market yang mempunyai waktu jual cenderung lebih panjang.

"Penjual perlu realistis bahwa proses jual bisa memakan waktu lebih lama, kecuali harga dan penawarannya benar-benar menarik," pungkasnya.

Ferry menjelaskan dari sisi pasar secara keseluruhan, terdapat beberapa dinamika yang menyebabkan harga properti rendah belum ampuh menggaet pembeli.

Pertama, permintaan atau demand pasar masih lesu. Umumnya pembeli masih bersikap wait and see menanti kejelasan ekonomi, suku bunga, dan stabilitas harga.

"Itu membuat jumlah transaksi turun meskipun harga sudah turun. Jadi Penurunan harga saja belum cukup, jika pembeli masih ragu karena faktor eksternal seperti suku bunga tinggi atau kondisi ekonomi belum pulih," jelas Ferry.

Kedua, suku bunga dinilai masih tinggi meskipun sudah ada beberapa pemangkasan oleh Otoritas Jasa Keuangan (OJK) dan Bank Indonesia (BI). Di samping itu, biaya kredit masih relatif tinggi bagi kebanyakan pembeli, dibandingkan periode sebelum 2022-2023. Hal ini memengaruhi daya beli masyarakat karena cicilan dinilai menjadi beban berat.

"Akibatnya, bahkan dengan diskon harga, kemampuan calon pembeli untuk mengakses kredit menjadi kendala utama," kata Ferry.

Ketiga, ekspektasi pembeli terhadap harga akan turun lebih jauh lagi, terutama di segmen residensial. Dengan begitu, mereka menunda membeli properti yang berdampak kepada lambatnya penyerapan pasar.

"Pengembang dan penjual perlu mempertimbangkan strategi harga yang realistis, bukan hanya turunkan angka, tetapi juga menyesuaikan ekspektasi pasar," ungkapnya.

Keempat, segmentasi pasar yang berbeda-beda. Ferry menjelaskan, kategori rumah kelas menengah ke bawah masih relatif lebih aktif karena kebutuhan primer.

Sementara, penjualan rumah menengah ke atas atau premium cenderung lebih lambat karena pembeli membutuhkan waktu yang lebih panjang untuk menentukan menjual propertinya atau tidak.

"Perumahan untuk tujuan investasi membutuhkan arah pasar yang lebih jelas sebelum terjadi transaksi. Jadi, apa yang terjadi di satu segmen belum tentu sama di semua segmen pasar," ujar Ferry.

Dalam beberapa tahun belakangan, pemerintah kian gencar menelurkan insentif sektor properti yang diharapkan mampu mendorong pertumbuhan ekonomi.

Diskon pajak properti diatur dalam Peraturan Menteri Keuangan Nomor 90 Tahun 2025 tentang PPN atas Penyerahan Rumah Tapak dan Satuan yang Ditanggung Pemerintah Tahun Anggaran 2026.

Dalam beleid itu, pemerintah menanggung 100 persen dari PPN yang terutang dari bagian harga jual sampai dengan Rp2 miliar untuk rumah tapak atau satuan rumah susun baru siap huni dengan harga jual maksimal Rp5 miliar.

Pengamat Properti Aleviery Akbar mengatakan saat ini waktu yang tepat untuk menjual properti bagi yang membutuhkan uang, tetapi tidak bagi mereka yang mampu.

"Iya untuk yang membutuhkan uang, tapi tidak bagi yang mampu, justru ini waktunya membeli karena harga sedang turun," kata Aleviery kepada CNNIndonesia.com, Kamis (15/1).

Aleviery menyampaikan harga rumah yang sebelumnya dijual di atas Nilai Jual Objek Pajak (NJOP), saat ini dijual setara atau bahkan di bawah NJOP.

"Penyebabnya daya beli masyarakat menurun. Faktor ekonomi atau bisnis yang tumbuh hanya di kalangan elit atau atas saja, tidak menetes ke kalangan menengah dan bawah," jelasnya.