Bangun Mal Sekarang, Balik Modal 12 Tahun Kemudian

Jakarta, CNN Indonesia -- Pelaku usaha pusat perbelanjaan agaknya perlu berpikir dua kali untuk membangun mal. Soalnya, era balik modal (break even point) secepat kilat tidak terjadi lagi di sektor ini. Diperkirakan, pertumbuhan mal melambat di masa yang akan datang, baik di Pulau Jawa maupun di luar Pulau Jawa.

Ketua Umum Dewan Pimpinan Pusat Asosiasi Pengelola Pusat Belanja Indonesia (APPBI) Stefanus Ridwan mengatakan, saat ini, masa balik modal usaha pusat perbelanjaan terhitung baru terjadi 10 tahun hingga 12 tahun ke depan. Sebelumnya, balik modal ini bisa tercapai maksimal dalam waktu 9 tahun saja.

Menurut Ridwan, turunnya masa balik modal ini dikarenakan pertumbuhan biaya yang tidak sesuai dengan penyewa tenant. Rata-rata harga tanah dan beban operasional sudah naik, tetapi penyewa meinginkan harga sewa murah dengan fasilitas yang sama.

Lihat juga: Mal Mulai Sepi, Pemerintah Minta Pengelola Lebih Kreatif

"Apalagi, harga sewa itu dari tahun ke tahun tidak naik, yang ada malah turun. Itu yang menurut saya, break even point bisa jauh banget. Kalau mau bangun mal (tambahan lagi) saja kayanya tidak terpikirkan," ujarnya, ditemui di Kementerian Perdagangan, Senin (17/7).

Selain itu, pelemahan daya beli masyarakat juga berpotensi membuat permintaan penyewa mulai kendur. Sehingga, pelaku usaha juga menahan pembangunan mal di lokasi yang sekiranya sedang mengalami daya beli yang lesu. Hal ini karena khawatir balik modalnya bisa semakin mundur lagi.

Contoh, saat ini, pengusaha pusat perbelanjaan masih menimbang masak-masak untuk melanjutkan usaha mal di Kalimantan. Pasalnya, pendapatan masyarakat sedang lesu gara-gara harga batu bara dan minyak kelapa sawit yang belum pulih.

"Tentu saja, dibutuhkan perbaikan ekonomi agar mal-mal ini bisa dibangun," tutur dia.

Di tengah kondisi tersebut, ia menyarankan, mal yang sudah terlanjur dibangun tetap perlu dirampungkan. Menurutnya, di tahun ini akan ada 10 mall yang akan diresmikan yang terletak di Surabaya, Medan, dan Jakarta.

Untuk mengantisipasi lamanya periode balik modal di kota besar, pengembang umumnya merancang penggunaan gedung (mix use) dengan apartemen dan gedung perkantoran. Sehingga, mal bisa menjadi magnet masyarakat untuk berinvestasi di perkantoran maupun apartemen.

Lihat juga: Pengusaha Sebut Pertumbuhan Industri Ritel Bakal Stagnan

"Kalau di apartemen, tamunya datang, jadi gampang parkir. Kalau ada yang punya mobil dua, yang satu bisa diparkir di mal. Kalau office (perkantoran) yang stand alone (berdiri sendiri) itu parkir bermasalah, kalau ada mal jadi gampang," jelasnya.

Di tengah maraknya pusat perbelanjaan yang sepi, Ridwan melanjutkan, ada beberapa investor yang mengantri ingin menjadi penyewa di beberapa mal tertentu. "Sebetulnya, mal tidak sepi juga, bergantung kreativitas mal-nya," pungkas Ridwan.

Sebagai informasi, hingga saat ini, terdapat 312 pusat perbelanjaan di seluruh Indonesia. Di antaranya, 293 mal merupakan pusat perbelanjaan kelas menengah ke bawah. (bir)