Gaji Rp8 Juta Bisa KPR Subsidi, Akses Rumah Diperluas atau Kian Ketat?
Pemerintah memperluas batas penghasilan masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) yang berhak membeli rumah subsidi hingga Rp8,5 juta per bulan di sejumlah wilayah.
Bahkan, batas penghasilan penerima rumah subsidi di kawasan Jabodetabek kini mencapai Rp12 juta untuk lajang dan Rp14 juta untuk yang telah menikah.
Ketentuan tersebut diatur dalam Peraturan Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP) Nomor 5 Tahun 2025 tentang Besaran Penghasilan dan Kriteria Masyarakat Berpenghasilan Rendah serta Persyaratan Kemudahan Pembangunan dan Perolehan Rumah.
Kebijakan itu memunculkan pertanyaan. Di satu sisi, pemerintah ingin memperluas akses kepemilikan rumah. Namun di sisi lain, muncul kekhawatiran MBR berpenghasilan rendah justru harus bersaing dengan calon pembeli yang secara finansial lebih kuat.
Pengamat ekonomi Center of Reform on Economics (CORE) Indonesia Yusuf Rendy Manilet menilai perluasan batas penghasilan MBR pada dasarnya merupakan koreksi atas skema lama yang sudah tidak relevan dengan kondisi ekonomi saat ini.
"Secara prinsip, revisi batas penghasilan MBR dalam Permen PKP Nomor 5 Tahun 2025 bisa dibenarkan karena skema lama sudah tidak lagi mencerminkan disparitas biaya hidup antarwilayah. Pembagian berbasis zona lebih realistis karena memasukkan inflasi, daya beli, dan perbedaan harga rumah," kata Yusuf kepada CNNIndonesia.com, Selasa (23/6).
Menurut Yusuf, banyak pekerja formal selama ini berada di posisi tanggung. Penghasilannya terlalu tinggi untuk masuk kategori penerima bantuan, tetapi belum cukup kuat untuk membeli rumah komersial.
Meski demikian, ia mengingatkan perluasan definisi MBR berpotensi menimbulkan persoalan baru apabila tidak diikuti peningkatan pasokan rumah subsidi dan dukungan anggaran yang memadai.
Lihat Juga : |
"Ketika definisi MBR diperluas tanpa diikuti tambahan pasokan rumah subsidi dan anggaran yang sepadan, yang terjadi adalah kompetisi internal di dalam kelompok MBR sendiri," ujarnya.
Ia menilai kelompok dengan penghasilan mendekati batas atas akan lebih mudah memperoleh pembiayaan dibanding masyarakat berpenghasilan rendah.
Yusuf juga menilai persoalan kepemilikan rumah tidak semata-mata ditentukan oleh syarat pendapatan penerima. Keterbatasan pasokan rumah subsidi di lokasi strategis masih menjadi hambatan utama.
"Akses rumah bukan cuma soal eligibility, tapi juga harga, lokasi, dan affordability jangka panjang. Selama stok rumah subsidi masih dominan di pinggiran, keterjangkauan jadi parsial karena biaya transportasi menggerus manfaat cicilan murah," ujar Yusuf.
Ia menambahkan berbagai insentif yang diberikan pemerintah, seperti pembebasan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) maupun Persetujuan Bangunan Gedung (PBG), memang dapat menurunkan biaya transaksi. Namun, kebijakan tersebut dinilai belum menyentuh akar persoalan.
Lihat Juga : |
"Insentif seperti pembebasan BPHTB dan PBG memang menurunkan biaya transaksi, tapi tidak menyentuh akar masalah yaitu ketersediaan lahan dan produksi rumah di lokasi produktif," katanya.
Dari sisi sosial, Yusuf menilai perluasan kelompok penerima rumah subsidi juga dapat memunculkan persepsi ketidakadilan di masyarakat.
"Ini lebih soal legitimasi kebijakan daripada konflik langsung, tetapi tetap bisa menggerus dukungan publik jika tidak diimbangi transparansi dan penambahan unit," ujarnya.
Sementara dari sisi perbankan, ia melihat risiko kredit secara agregat justru dapat membaik karena masuknya debitur dengan kemampuan keuangan yang relatif lebih kuat.
"Risiko kredit secara agregat bisa membaik karena masuknya debitur yang lebih kuat secara cash flow. Namun heterogenitas segmen menuntut underwriting yang disiplin, karena tekanan target bisa mendorong pelonggaran standar di segmen bawah," kata Yusuf.