KPR Subsidi 40 Tahun: Solusi Punya Hunian atau Ilusi Beban Utang?
Pemerintah tengah menggodok kebijakan memperpanjang tenor Kredit Pemilikan Rumah (KPR) subsidi dari maksimal 20 tahun menjadi 40 tahun. Harapannya, cicilan bulanan menjadi lebih ringan sehingga semakin banyak masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) mampu memiliki rumah.
Namun, apakah tenor yang lebih panjang benar-benar menjadi solusi keterjangkauan hunian, atau justru memperpanjang beban utang rumah tangga?
Pengamat Ekonomi Universitas Andalas Syafruddin Karimi menilai kebijakan tersebut memang dapat menjadi instrumen untuk memperluas akses masyarakat terhadap pembiayaan rumah. Sebab, hambatan utama MBR selama ini bukan semata harga rumah, melainkan kemampuan membayar cicilan setiap bulan.
ADVERTISEMENT
SCROLL TO CONTINUE WITH CONTENT
"Kebijakan tenor KPR subsidi hingga 40 tahun efektif untuk memperluas akses formal masyarakat memiliki rumah karena langsung menurunkan cicilan bulanan dan memperbesar peluang debitur lolos uji kemampuan bayar bank," ujar Syafruddin kepada CNNIndonesia.com, Selasa (7/7).
Menurutnya, langkah pemerintah membuka peluang tenor hingga 40 tahun, dengan bunga FLPP rumah tapak tetap 5 persen dan rumah susun subsidi 6 persen, memang membuat cicilan menjadi jauh lebih ringan. BP Tapera bahkan memperkirakan angsuran dapat dimulai sekitar Rp500 ribu per bulan, bergantung pada harga rumah, jenis hunian, bunga, dan skema pembiayaan.
Meski demikian, ia mengingatkan tenor panjang bukan berarti membuat rumah menjadi lebih murah. Beban pembayaran hanya tersebar dalam periode yang lebih lama sehingga total bunga yang dibayar selama masa kredit berpotensi meningkat.
"Debitur bisa memperoleh angsuran lebih ringan, tetapi total bunga sepanjang masa kredit berpotensi meningkat. Karena itu, kebijakan ini layak dipakai sebagai instrumen akses, bukan sebagai ilusi keterjangkauan," katanya.
Ia menilai pemerintah perlu mewajibkan simulasi total pembayaran, memperkuat edukasi risiko, dan meningkatkan perlindungan konsumen agar masyarakat memahami konsekuensi mengambil pinjaman hingga empat dekade.
Di sisi lain, Syafruddin melihat tenor panjang juga membawa tantangan baru bagi industri perbankan.
Menurutnya, kebijakan tersebut memang berpotensi memperluas portofolio KPR subsidi dan memperbesar basis nasabah. Kepastian bunga FLPP yang ditanggung pemerintah juga menjadi daya tarik tersendiri.
Semakin panjang tenor kredit, dinilai semakin memperpanjang pula risiko yang harus ditanggung bank.
Dalam rentang 40 tahun, kata dia, debitur berpotensi mengalami berbagai perubahan kondisi seperti kehilangan pekerjaan, penurunan pendapatan, sakit, perceraian, hingga perubahan biaya hidup. Risiko juga meningkat apabila kualitas rumah rendah, lokasi tidak produktif, atau nilai properti tidak berkembang sesuai kebutuhan pasar.
"Risiko NPL tidak hanya ditentukan oleh cicilan awal yang ringan, tetapi oleh stabilitas pendapatan debitur dan kualitas rumah yang dibiayai," ujarnya.
Karena itu, ia menilai bank tetap harus memperketat penilaian kemampuan bayar calon debitur dan menjaga rasio cicilan terhadap pendapatan. Di sisi lain, pemerintah juga perlu memastikan kualitas pengembang, legalitas lahan, akses transportasi, dan kelayakan kawasan agar rumah subsidi tetap memiliki nilai ekonomi.
Syafruddin mengakui sektor perumahan memiliki efek berganda (multiplier effect) yang besar karena mampu menggerakkan industri konstruksi, semen, baja, keramik, furnitur hingga menyerap tenaga kerja.
as a preferred source on Google