KPR Subsidi 40 Tahun: Solusi Punya Hunian atau Ilusi Beban Utang?
Ia mencatat realisasi FLPP hingga 11 Juni 2026 baru mencapai 77.532 unit atau sekitar 22,15 persen dari target 350 ribu unit tahun ini, sehingga ruang percepatan masih terbuka.
Meski begitu, ia menilai memperpanjang tenor kredit saja belum cukup untuk mendorong pertumbuhan ekonomi ketika daya beli masyarakat masih lemah.
"Kalau pendapatan rumah tangga rapuh, pekerjaan informal dominan, biaya hidup naik dan lokasi rumah jauh dari pusat kerja, permintaan KPR tetap terbatas meski cicilan turun," katanya.
ADVERTISEMENT
SCROLL TO CONTINUE WITH CONTENT
Menurutnya, kebijakan tersebut baru akan optimal apabila dibarengi pembangunan kawasan kerja, transportasi publik, peningkatan kualitas rumah subsidi, subsidi yang tepat sasaran, serta pengawasan terhadap pengembang.
Pandangan serupa disampaikan Pengamat Center of Reform on Economics (CORE) Indonesia Yusuf Rendy Manilet. Ia menilai usulan memperpanjang tenor KPR subsidi berangkat dari tujuan yang baik, yakni menurunkan cicilan bulanan agar akses kepemilikan rumah semakin luas.
Sayangnya, niat tersebut belum tentu sejalan dengan efektivitasnya lantaran panjangnya tenor.
"Tenor yang lebih panjang memang membuat cicilan lebih ringan sehingga lebih banyak masyarakat yang memenuhi syarat pembiayaan. Di sisi lain, total bunga yang dibayar menjadi jauh lebih besar dan pembentukan ekuitas rumah berlangsung lebih lambat," ujarnya.
Menurut Yusuf, keterjangkauan rumah tidak semestinya hanya diukur dari kecilnya cicilan, tetapi juga dari harga rumah yang wajar, subsidi bunga yang tepat sasaran, serta pertumbuhan pendapatan masyarakat.
Ia juga mengingatkan tenor 40 tahun berpotensi meningkatkan risiko bagi perbankan karena adanya mismatch antara sumber dana bank yang umumnya berjangka pendek dengan penyaluran KPR yang bisa berlangsung puluhan tahun.
"Semakin panjang tenor, semakin besar ketidakpastian yang harus ditanggung bank. Risiko tersebut biasanya direspons dengan penetapan margin yang lebih tinggi sehingga cicilan bulanan memang lebih rendah, tetapi total biaya pinjaman dalam jangka panjang juga meningkat," katanya.
Dari sisi kualitas kredit, Yusuf menilai tenor panjang tidak otomatis meningkatkan kredit bermasalah, tetapi menggeser risiko ke masa depan. Debitur yang mengambil KPR di usia muda berpotensi baru melunasi pinjaman saat mendekati masa pensiun ketika pendapatan aktif mulai menurun.
Karena itu, menurutnya, skema tersebut perlu disertai batas usia pelunasan, perlindungan asuransi jiwa kredit, serta pengaturan rasio cicilan terhadap pendapatan agar risiko gagal bayar tetap terkendali.
Dalam konteks perekonomian, Yusuf sepakat sektor properti memiliki efek berganda yang besar. Namun, ia menilai tantangan utama saat ini bukan sekadar besarnya cicilan, melainkan lemahnya daya beli masyarakat dan ketidakpastian pendapatan.
"Memperpanjang tenor hanya mengurangi beban pembayaran bulanan, bukan meningkatkan kemampuan bayar masyarakat. Karena itu, kebijakan ini akan lebih efektif jika menjadi bagian dari paket kebijakan yang lebih luas, termasuk menjaga harga rumah tetap terjangkau, meningkatkan pendapatan riil, dan memastikan subsidi tepat sasaran," pungkasnya.
(ins) Add
as a preferred source on Google