Plus Minus TOD, Rusun dan Apartemen untuk Pekerja Menengah

Kedua, dari segi lokasi dan akses. Senior Associate Director Capital Markets Colliers International Indonesia Aldi Garibaldi menilai hunian TOD mungkin bisa mendapat nilai plus bagi pekerja kelas menengah. Sebab, TOD adalah konsep yang mengintegrasikan ruang untuk aktivitas manusia, bangunan, dan ruang publik dalam satu konektivitas.

"Mudahnya TOD itu syaratnya menempel dengan satu model transportasi massal, seperti LRT, MRT, KRL, Transjakarta begitu dan harus disimpul. Kalau dia cuma dekat dengan tol, itu bukan TOD," ucap Aldi.

Hal ini, sambungnya, memberikan keunggulan bagi hunian TOD karena begitu keluar dari tempat tinggal bisa langsung menggunakan moda transportasi umum untuk berpergian. Penggunaan kendaraan pribadi bisa diminimalkan, meski tetap sesuai kebutuhan.

Tapi setidaknya, lokasi dan akses yang menempel dengan transportasi umum bisa menghemat 'kantong'. Bahkan mungkin pengeluaran untuk membeli kendaraan pribadi bisa dihilangkan.

"Misalnya beli mobil, taruhlah Honda Brio Rp150 jutaan, itu tidak perlu misal keluar DP Rp50 juta, utangnya Rp100 juta, lalu cicilannya tiga tahun, berarti mungkin sekitar Rp3 jutaan per bulan. Atau dia mau beli motor, itu keluar belasan sampai puluhan juta. Nah, ini bisa dikeluarkan dari daftar pengeluaran kalau mau mengandalkan TOD dan akses transportasinya," jelasnya.

Sementara rusun dan apartemen, menurutnya, mungkin ada saja yang lebih dekat dengan pusat kota, sehingga lokasinya strategis. Begitu juga dengan akses, mungkin juga tidak jauh dari moda transportasi umum. Tapi, pastinya tetap tidak menempel seperti halnya TOD.

"Artinya, iya dekat, tapi mungkin harus jalan kaki dulu 5-10 menit atau naik ojek online dulu 15-20 menit, atau juga dekat tol, tapi menuju gate-nya masih butuh 15-30 menit. Jadi tidak benar-benar dekat," imbuhnya.

Hal semacam ini, menurutnya, mempengaruhi faktor ketiga, yaitu kualitas hidup. Menurutnya, hunian pekerja kelas menengah selain perlu terjangkau dan mudah akses ke tempat kerja, juga perlu menyeimbangkan kualitas hidup.

"Kalau di apartemen tengah kota, mungkin cuma beberapa menit saja sudah sampai kantor, tapi setelah itu kalau weekend mungkin butuh waktu untuk ke pinggir Jakarta, cari udara segar. Berbeda misal dengan TOD yang ada di Sentul, ini belum menyambung benar memang, tapi nantinya terhubung karena minimal ada transportasinya. Tapi dia lokasinya dekat taman, budaya, dan lainnya, ini lebih mudah dari sisi menjaga kualitas hidup ketimbang apartemen di tengah kota," terangnya.

Keempat, subsidi. Direktur Eksekutif Indonesia Property Watch (IPW) Ali Tranghanda menilai bicara soal subsidi tentu rusun punya keunggulan, karena mendapat subsidi dari pemerintah, sehingga harganya tidak terlalu tinggi. Namun, hal ini berarti ada sejumlah persyaratan yang harus dipenuhi.

Salah satunya mengenai gaji, di mana biasanya hanya boleh untuk penghasilan sebesar Rp4 juta atau setara upah minimum regional (UMR). Tapi bisa juga untuk yang bergaji agak tinggi sedikit sekitar Rp4 juta hingga Rp7 juta per bulan untuk beberapa rusun di pusat kota.

Sementara hunian TOD dan apartemen tidak ada subsidi. Intervensi pada pemasaran hunian TOD biasanya hanya berupa kuota hunian, di mana 20 persennya untuk kelas bawah dan sisanya untuk segmen komersial.

"Ini yang disayangkan karena seharusnya bisa lebih besar, misalnya 40 persen untuk kelas bawah, karena TOD kan tadinya untuk kaum perkotaan, tapi karena harganya tinggi, mereka jadinya banyak yang memilih sewa saja," tutur Ali.

Sedangkan apartemen tidak ada subsidi. Kalaupun ada, paling hanya promosi atau keringanan cicilan dari pengembang yang tetap diperhitungkan secara komersial.

Kelima, bicara fasilitas. Menurutnya, fasilitas lebih dari TOD hanya pada konsepnya yang menempel moda transportasi atau simpul.

Apartemen mungkin bisa jadi memiliki fasilitas yang lebih banyak karena dikelola swasta, khususnya yang menunjang kenyamanan hidup penghuninya, meski ini tetap relatif tergantung pada segmen dan harga apartemen. Sementara rusun, mungkin tidak terlalu banyak juga, tapi biasanya cukup dekat dengan pasar, akses transportasi, dan lainnya.