NJOP: Pengertian, Ketentuan, dan Cara Menghitungnya

Nilai Jual Objek Pajak atau NJOP adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar atas bidang tanah dan bangunan, baik di perkotaan maupun pedesaan.

Artinya, NJOP merupakan salah satu dokumen penting yang harus dimiliki oleh seseorang yang mempunyai bidang tanah maupun bangunan. Dokumen ini sama pentingnya dengan sertifikat hak milik maupun akta jual beli.

Lihat Juga : Pengertian Internal Rate of Return, Fungsi, Rumus, dan Contohnya

Selain itu, sesuai dengan namanya, NJOP akan menjadi dasar untuk perhitungan kewajiban pajak bumi dan bangunan (PBB) seseorang yang dibayarkan kepada negara.

Untuk mengetahui lebih jelas mengenai NJOP, simak penjelasannya seperti dikutip dari Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah berikut ini.

Pengertian NJOP

Sesuai yang telah dijelaskan di atas, NJOP adalah harga rata-rata bidang tanah dan bangunan dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar.

Jika tidak ada transaksi jual beli atas bidang tanah dan bangunan, maka NJOP dapat ditentukan melalui perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis.

Selain itu, NJOP juga dapat merujuk pada nilai perolehan baru dan NJOP pengganti. Dengan begitu, besaran NJOP tetap dapat diperbaharui dari waktu ke waktu.

Ketentuan Besaran NJOP

Berdasarkan aturan yang berlaku, besaran NJOP ditetapkan setiap tiga tahun, kecuali untuk objek pajak tertentu dapat ditetapkan setiap tahun sesuai dengan perkembangan wilayahnya.

Artinya, besaran NJOP dapat berubah dalam waktu tertentu. Bahkan, setiap tahunnya sesuai dengan perkembangan harga tanah dan bangunan di suatu wilayah.

Umumnya, harga tanah dan bangunan di perkotaan terus meningkat dari waktu ke waktu dan peningkatannya lebih besar daripada kawasan pinggiran kota dan desa.

Selain itu, besaran NJOP juga dipengaruhi oleh kondisi pengembangan kawasan di suatu daerah, misalnya karena akan dibangun sejumlah fasilitas umum dari pemerintah maupun swasta.

Lihat Juga : 3 Cara Menghitung Pendapatan Nasional beserta Contoh Soal

Cara Menghitung Besaran NJOP

Setelah mengetahui NJOP adalah harga rata-rata bidang tanah dan bangunan yang didapat dari transaksi jual beli, lantas bagaimana cara menentukan besaran NJOP?

Berikut beberapa indikator yang perlu diketahui untuk dapat mengukur besaran NJOP tanah dan bangunan secara keseluruhan.

1. NJOP tanah dan bangunan per meter

Penentuan NJOP tanah dan bangunan per meter dilakukan melalui proses penilaian. Biasanya, penilaian dilakukan untuk tujuan tertentu dan pada saat tertentu juga, sehingga nilai yang diperoleh hanya layak dipakai untuk tujuan dan waktu tertentu tersebut.

Metode penilaian yang umum digunakan adalah dengan pendekatan data atau harga pasar alias perbandingan harga pasar (market approach). Nantinya nilai tanah akan dianalisis perbandingan dan penyesuaiannya.

Biasanya data atau harga pasar ini dapat diketahui dengan menghubungi sesama penjual, pembeli, notaris PPAT, broker, perangkat daerah, dan sumber-sumber lain yang relevan serta dapat dipercaya.

Beberapa faktor yang mempengaruhi data atau harga pasar adalah lokasi tanah atau bangunan, akses, sampai kondisi fisik tanah atau bangunan.

Umumnya, penyesuaian harga pasar dilakukan pada 1 Januari setiap tahun pajak. Tujuannya untuk menyesuaikan harga terhadap tingkat inflasi atas harga wajar yang terjadi pada saat ini (future value).

Sementara analisis perbandingannya dapat dilakukan paling tidak dengan tiga data harga pasar sebagai pembanding, sehingga bukan cuma satu harga pasaran saja.

2. Total luas tanah yang dimiliki

Total luas tanah yang dimiliki juga menjadi faktor penentu besaran NJOP. Hal ini dapat dilakukan dengan pengukuran seksama yang dilakukan pada waktu tertentu.

3. Total luas bangunan yang dimiliki

Begitu pula dengan total luas bangunan yang dimiliki jika di dalam bidang tanah tersebut terdapat bangunan. Total luas bangunan harus disertakan karena mencakup satu kesatuan dari besaran NJOP.

Setelah mengetahui tiga indikator tersebut, besaran NJOP dapat dihitung dengan rumus berikut ini.

• Total harga tanah = luas tanah x NJOP tanah per meter
• Total harga bangunan = luas bangunan x NJOP bangunan per meter
• Nilai jual rumah (tanah dan bangunan) = nilai harga tanah + nilai harga bangunan

Lihat Juga : Syarat dan Contoh Mengisi NJOP di KIP Kuliah 2023

NJOP untuk Menentukan PBB

Perlu diketahui, besaran NJOP juga digunakan sebagai dasar pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) yang harus dibayarkan oleh pemiliknya kepada negara.

Besaran NJOP tidak kena pajak yang ditetapkan pemerintah paling rendah sebesar Rp10 juta untuk setiap wajib pajak. Ketentuan ini ditetapkan dalam Peraturan Daerah (Perda).

Sementara tarif PBB di kota dan desa berbeda-beda, namun ditetapkan paling tinggi sebesar 0,3 persen. Tarif ini nantinya ditetapkan di Perda masing-masing.

Itulah informasi mengenai NJOP adalah harga rata-rata bidang tanah dan bangunan yang didapat dari transaksi jual-beli dan cara menghitungnya. Semoga bermanfaat.