Hitung-Hitungan Bunga dan Tenor KPR Era DP Nol Persen

Bank Indonesia (BI) memperpanjang ketentuan rasio uang muka (loan to value/LTV) kredit dan pembiayaan properti dari 85 persen menjadi 100 persen hingga Desember 2022. Semula, aturan ini hanya berlaku sampai Desember 2021.

Dengan LTV kredit dan pembiayaan properti 100 persen, artinya pembelian rumah yang semula memerlukan uang muka (down payment/DP) sebesar 10 persen sampai 15 persen, kini bisa bebas DP atau disebut DP nol persen.

Peluang masyarakat untuk memiliki rumah tentu semakin terbuka hingga 2022 mendatang. Mereka yang sudah 'kebelet' beli rumah tapi belum punya DP yang cukup, maka bisa memanfaatkan kebijakan ini.

Selain itu, BI juga masih mempertahankan suku bunga acuan rendah, yakni 3,5 persen. Hal itu biasanya menjadi acuan perbankan dalam mematok suku bunga kredit pemilikan rumah (KPR).

Lantas, bagaimana gambaran bunga KPR yang ditawarkan perbankan untuk nasabah yang hendak membeli rumah saat ini?

EVP Consumer Loans PT Bank Mandiri (Persero) Tbk Ignatius Susatyo Wijoyo mengungkapkan pihaknya memiliki dua penawaran yang cukup memikat hati nasabah saat ini. Pertama, program bunga HUT Bank Mandiri sebesar 2,3 persen selama masa fixed dari tahun pertama sampai tahun ketiga.

"Tapi minimal tenor untuk fixed satu tahun itu harus tenor lima tahun, fixed dua tahun harus minimal tenor delapan tahun, dan fixed tiga tahun minimal tenor 10 tahun," ungkap Ignatius kepada CNNIndonesia.com, Selasa (26/10).

Lihat Juga : Tips Ajukan KPR Agar Disetujui Bank

Masyarakat yang ingin mengambil tenor sampai 10 tahun atau 20 tahun bisa memanfaatkan program bunga HUT Bank Mandiri tersebut dengan masa bunga fixed sampai tiga tahun. Artinya, jumlah cicilan KPR yang dibayar selama tiga tahun akan sama.

"Misalnya ambil tenor 20 tahun, itu bisa bunga fixed 2,3 persen selama tiga tahun, nanti 17 tahun floating," ujar Ignatius.

Program bunga fixed 2,3 persen ini hanya berlaku sampai Desember 2021. Namun, jika kuota yang ditentukan habis sebelum akhir tahun, maka promo bunga fixed 2,3 persen akan langsung disetop.

"Kalau budget sudah habis mungkin November sudah ditutup itu promo 2,3 persen," imbuh Ignatius.

Kedua, Bank Mandiri menawarkan nasabah bunga fixed 8,88 persen selama 10 tahun. Dengan demikian, jumlah cicilan KPR yang dibayar nasabah selama 10 tahun akan sama.

Setelah lewat 10 tahun, nasabah akan dikenakan bunga floating. Artinya, bunga akan disesuaikan dengan suku bunga acuan, profil nasabah, dan kondisi makro saat itu.

"Ada faktor profil, kondisi makro pengaruh juga. Misalnya isu tapering bank sentral AS, kemungkinan BI menaikkan suku bunga acuan, nanti otomatis biaya dana naik. Kalau biaya dana naik dampaknya ke kenaikan suku bunga kredit baik fixed dan floating," papar Ignatius.

Saat ini, Bank Mandiri mematok rata-rata bunga floating di level 10,99 persen untuk rumah baru. Namun, untuk beberapa rumah lama dipatok sekitar 11,5 persen.

Lihat Juga : 5 Pilihan Properti di Tengah Jakarta dengan Harga Masuk Akal

"Kalau rumah baru relatif sama, kalau rumah lama mungkin 11,5 persen," katanya.

Sementara, suku bunga dasar kredit (SBDK) KPR Bank Mandiri sekarang 7,25 persen. Menurut Ignatius, SBDK tak selalu menjadi patokan dalam menentukan bunga floating atau bunga fixed.

"SBDK tidak jadi patokan. SBDK kan pada dasarnya segitu, tapi bunga fixed kami lebih murah kan," ucap Ignatius.

Tak hanya Bank Mandiri, PT Bank Negara Indonesia (Persero) Tbk atau BNI juga punya program yang cukup menggiurkan.

Sekretaris Perusahaan BNI Mucharom menjelaskan pihaknya punya program bernama BNI Griya yang menawarkan bunga fixed selama tiga tahun sampai 10 tahun. Bunga fixed yang ditawarkan mulai dari 4,75 persen sampai 9 persen per tahun.

"Suku bunga program BNI Griya ditawarkan mulai 4,75 persen per tahun efektif diberikan kepada low risk customer dengan jangka waktu kredit minimal delapan tahun," kata Mucharom.

Setelah masa bunga fixed habis, nasabah akan memasuki masa bunga floating. BNI menetapkan bunga floating maksimal 13,5 persen.

"Penentuan suku bunga KPR didasarkan atas profil debitur maupun tenor yang dipilih," terang Mucharom.

Sementara, SBDK BNI sebesar 7,25 persen saat ini. Angkanya sama seperti Bank Mandiri.

Begitu juga dengan bank pelat merah lain seperti PT Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk atau BTN dan PT Bank Rakyat Indonesia (Persero) Tbk atau BRI yang menetapkan SBDK KPR sebesar 7,25 persen.

Untuk bank swasta sendiri menetapkan SBDK yang cukup beragam. Melansir dari laman resmi masing-masing perusahaan, PT Bank Central Asia Tbk atau BCA menetapkan SBDK KPR sebesar 7,2 persen, PT Bank CIMB Niaga Tbk sebesar 7,25 persen, dan PT Bank Permata Tbk sebesar 8,25 persen.

Bersambung ke halaman berikutnya...

Pilihan Tenor

Selain bunga KPR, tenor yang ditawarkan masing-masing akan berbeda. BNI misalnya, Mucharom menyebut pihaknya menawarkan tenor hingga 30 tahun atau maksimal sampai usia pensiun dan usia 65 tahun bagi pengusaha.

"Tenor kredit juga akan mempengaruhi suku bunga, semakin lama maka unsur ketidakpastian semakin besar," ujar Mucharom.

Lihat Juga : 5 Hunian Berkonsep TOD di Jakarta dan Sekitarnya

Dengan kata lain, jumlah bunga yang dibayar nasabah akan semakin banyak jika memilih tenor panjang. Sebaliknya, semakin pendek tenor, maka jumlah bunga yang dibayar nasabah akan lebih sedikit.

Ia mencontohkan nasabah mengambil KPR dengan tenor 30 tahun. Nilai kredit yang diberikan Rp350 juta dengan bunga fixed 4,75 persen selama tiga tahun.

Dengan kasus seperti itu, nasabah harus membayar cicilan sekitar Rp1,8 juta per bulan untuk tiga tahun pertama. Setelah itu, nasabah akan masuk masa bunga floating.

"Angsuran akan mengalami penyesuaian dari suku bunga floating yang berlaku," jelas Mucharom.

Lihat Juga : EDUKASI KEUANGAN Kiat Siapkan Dana untuk Beli Hunian TOD bagi Milenial

Kebijakan berbeda diterapkan oleh Bank Mandiri. Ignatius menjelaskan pihaknya memberikan tenor paling panjang 25 tahun.

"Kan ada bank sampai 30 tahun, kalau kami analisa lebih dalam, jumlah angsuran 25 tahun dan 30 tahun beda sedikit," kata Ignatius.

Sebagai gambaran, selisih yang harus dibayar antara tenor 25 tahun dan 30 tahun hanya Rp50 ribu jika jumlah cicilan yang harus dibayar Rp3 juta per bulan.

"Kalau cicilan Rp6 juta, (bedanya antara tenor 25 tahun dan 30 tahun) tidak sampai Rp100 ribu, kalau Rp10 juta selisih tidak sampai Rp200 ribu. Kalau tenor tambah lima tahun kasihan juga," papar Ignatius.

Lihat Juga : Menhub: TOD Kunci Konektivitas Antar Moda Transportasi

Menurut Ignatius, semakin murah harga rumah, nasabah biasanya mengambil tenor cukup panjang. Sebaliknya, kalau harga rumah mahal, tenor yang dipilih akan semakin pendek.

"Kalau usia muda biasanya beli rumah dengan harga murah karena arus kas terbatas, baru kerja, tenor panjang di atas 15 tahun sampai 20 tahun," katanya.

Sementara, masyarakat kalangan atas biasanya akan membeli rumah dengan harga cukup mahal. Arus kas keuangan mereka tentu sudah lebih stabil dibandingkan dengan masyarakat yang baru bekerja, sehingga mereka bisa mengambil tenor pendek.

Namun, masyarakat harus ingat bahwa jumlah biaya yang dibayar akan semakin mahal jika memilih tenor panjang. Sebaliknya, total biaya yang harus dibayar akan semakin kecil bila memilih tenor pendek.

"Kekuatan angsuran setiap nasabah kan terbatas, jadi kadang ambil tenor agak panjang. Tapi rata-rata tapi 16 tahun-17 tahun (di Bank Mandiri)," tutup Ignatius.

[Gambas:Video CNN]